Le contrat conciergerie Airbnb fixe ce que la conciergerie fera réellement pour votre bien, à quel prix et selon quelles règles de sortie. Pour une villa, un chalet ou un appartement de prestige, quelques clauses mal rédigées suffisent à transformer une collaboration prometteuse en litige. Ce guide passe en revue, clause par clause, ce qu’un propriétaire exigeant doit lire avant de signer (informations générales à jour d’octobre 2026, à faire valider par votre avocat pour un bien important).
Contrat conciergerie Airbnb : qualifier l’engagement et son périmètre
Avant d’entrer dans les chiffres, il faut savoir quel engagement vous signez. Lorsque vous passez par une mise en relation avec une conciergerie, le contrat se conclut directement entre vous et la conciergerie retenue : c’est elle qui exécute les prestations, selon son offre et ses conditions, et c’est son document qui fera foi en cas de désaccord. Trois questions structurent la lecture. La première porte sur la nature juridique du contrat, qui détermine ce que la conciergerie a le droit de faire avec vos annonces et votre argent. La deuxième concerne le périmètre exact des prestations, qui doit être décrit avec la précision d’un cahier des charges hôtelier. La troisième touche à l’exclusivité, c’est-à-dire à votre liberté de louer par d’autres canaux ou d’occuper vous-même le bien.
Mandat ou simple prestation de services
La loi Hoguet (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970) trace une frontière nette. Une conciergerie qui se limite aux prestations matérielles (ménage, linge, accueil, remise des clés, petits dépannages) peut intervenir sans carte professionnelle, à condition que l’annonce soit à votre nom, que les plateformes vous paient directement et que vous validiez les prix. Dès qu’elle s’entremet pour louer (carte T) ou encaisse des fonds pour votre compte (carte G), elle doit détenir la carte correspondante, délivrée par la CCI, et signer avec vous un mandat écrit (rapport FNAIM d’avril 2026). L’intitulé du document ne suffit pas : un contrat présenté comme une prestation de services mais qui prévoit l’encaissement des loyers relève en réalité du mandat. Demandez le numéro de carte et l’attestation de garantie financière, puis vérifiez que chaque clause décrit fidèlement ce que la conciergerie fera.
La plaquette ministérielle de 2025 sur la loi Le Meur prévoit jusqu’à 100 000 € d’amende pour l’intermédiaire, conciergerie comprise, qui aide à une location illicite. Un contrat sérieux répartit donc les obligations de conformité (numéro d’enregistrement, changement d’usage, copropriété).
Un périmètre de prestations décrit noir sur blanc
Le cœur du contrat est l’annexe des prestations. Elle énumère ce qui est inclus dans la commission (création et optimisation de l’annonce, tarification, messagerie voyageurs, accueil, coordination du ménage et de la maintenance, reporting) et ce qui est facturé à part. Pour un bien haut de gamme, la précision va plus loin : check-in en personne ou autonome, plages horaires couvertes, langues parlées, standard de ménage avec contrôle photo, fourniture et entretien du linge, fréquence des visites lorsque la maison est vide. Méfiez-vous des formules générales du type « gestion complète » ou « accompagnement premium », qui ne permettent pas de reprocher un manquement. Une bonne annexe se lit comme une fiche de poste : pour chaque tâche, qui la réalise, dans quel délai et à quel coût.
Exclusivité, canaux de diffusion et séjours personnels
La plupart des conciergeries demandent l’exclusivité de la gestion locative, ce qui se comprend : on ne pilote pas un calendrier qu’un tiers modifie. La clause doit toutefois préciser ce qu’elle couvre. Vise-t-elle toutes les plateformes, les réservations directes, la location moyenne durée ? Si un ami ou un client fidèle vous contacte directement, la réservation est-elle commissionnée, et à quel taux ? Le contrat organise aussi vos séjours personnels : délai pour bloquer des dates, semaines réservées en haute saison, prestations facturées lorsque vous occupez la maison (ouverture, ménage, linge). Une exclusivité équilibrée a enfin une contrepartie : des engagements de moyens mesurables, comme la diffusion sur les principaux canaux, un délai de réponse aux demandes de réservation et une révision régulière des tarifs.
Clauses du contrat de conciergerie : commission, frais et encaissement
Les clauses financières concentrent l’essentiel des désaccords, parce qu’elles se lisent vite et se comprennent mal. Pour choisir une conciergerie haut de gamme, comparer des pourcentages ne suffit pas : deux offres affichant le même taux peuvent produire des coûts très différents selon la base de calcul, la liste des frais refacturés et le circuit de l’argent. Le contrat doit permettre de reconstituer, à partir d’une réservation type, ce que paie le voyageur, ce que conserve la plateforme, ce que facture la conciergerie et ce qui vous revient. Si cette reconstitution exige des hypothèses, le texte est trop vague. Demandez un exemple de relevé mensuel avant de signer : c’est la façon la plus simple de vérifier que les clauses produisent bien les montants annoncés lors des échanges commerciaux.
| Clause | Ce qu’il faut y lire |
|---|---|
| Base de commission | Loyer brut ou net des frais de plateforme, frais de ménage inclus ou non, taux HT ou TTC |
| Frais refacturés | Liste fermée, tarifs unitaires annexés, plafond de dépense sans accord écrit |
| Encaissement | Paiement direct au propriétaire, ou par la conciergerie (carte G obligatoire) |
| Reversement | Délai après le départ du voyageur, relevé détaillé par réservation |
| Taxe de séjour | Partie chargée de la collecter et de la reverser lorsque la plateforme ne le fait pas |
| Mise en service | Frais d’entrée (photos, inventaire, annonce) et leur sort en cas de sortie anticipée |
La base de calcul de la commission
La commission s’exprime le plus souvent en pourcentage des revenus locatifs, avec des fourchettes courantes de 15 % à 30 % (grilles publiées par des acteurs du secteur, 2026), mais un taux ne dit rien sans son assiette. Le contrat doit préciser s’il s’applique au loyer brut payé par le voyageur ou au montant net des frais de plateforme, et si les frais de ménage refacturés au voyageur entrent dans la base. Il indique aussi si le taux est exprimé hors taxes, la TVA à 20 % s’ajoutant alors lorsque la conciergerie y est assujettie. Repérez enfin les mécanismes particuliers : commission minimale mensuelle, taux différent sur les réservations directes, prime en cas de dépassement d’un objectif. Chacun peut se justifier, à condition d’être écrit, chiffré et appliqué de la même façon sur tous les relevés.
Frais refacturés et seuil d’engagement
Au-delà de la commission, une gestion haut de gamme génère des frais : ménage, blanchisserie, consommables, produits d’accueil, interventions techniques, entretien de la piscine ou du jardin. Le contrat doit en dresser une liste fermée, avec les tarifs unitaires en annexe ou, à défaut, la règle de refacturation (au coût réel sur justificatif, ou avec une marge annoncée). Il fixe surtout un seuil de dépense au-delà duquel la conciergerie ne peut rien engager sans votre accord écrit, sauf urgence définie (fuite, panne de chauffage en hiver, sécurité des voyageurs). Ce plafond protège les deux parties : vous gardez la maîtrise du budget, et la conciergerie peut agir vite sur les petites interventions sans attendre votre réponse. Exigez aussi que chaque refacturation figure sur le relevé avec sa pièce justificative.
Encaissement et reversement des loyers
Deux schémas coexistent. Dans le premier, les plateformes vous versent directement les loyers et la conciergerie vous facture ses honoraires : c’est le seul possible si elle ne détient pas de carte G. Dans le second, la conciergerie encaisse pour votre compte puis vous reverse le solde : elle doit alors être titulaire de la carte G et justifier d’une garantie financière (loi Hoguet). Le contrat précise dans ce cas le délai de reversement après le départ du voyageur, le compte sur lequel transitent les fonds et le contenu du relevé. Il règle également la taxe de séjour : lorsque la plateforme ne la collecte pas, quelqu’un doit l’encaisser auprès du voyageur et la reverser à la commune, et ce quelqu’un doit être nommé dans le contrat plutôt que supposé.
Contrat conciergerie : responsabilité, assurances et données
Une fois la commission d’une conciergerie de luxe comprise et négociée, reste la partie du contrat que l’on lit le moins et qui compte le plus le jour d’un sinistre. Une maison qui reçoit des voyageurs différents au fil de la saison s’expose à des risques que le propriétaire seul ne maîtrise plus : casse, dégât des eaux, accident autour de la piscine, perte de clés, réclamation d’un voyageur mécontent. Le contrat doit dire qui répond de quoi, quelles assurances couvrent chaque risque et comment les preuves sont conservées. Il traite aussi une question devenue centrale, celle des données et des accès : comptes sur les plateformes, photos de l’annonce, coordonnées des voyageurs, codes des équipements connectés. Ces clauses se vérifient comme une police d’assurance.
Responsabilité en cas de dommage ou d’incident
La conciergerie s’engage en principe à une obligation de moyens : elle doit accomplir les diligences prévues, sans garantir qu’aucun incident ne surviendra. Le texte décrit donc ces diligences de façon vérifiable : état des lieux et inventaire photo à chaque séjour, délai de signalement d’un dommage, réclamation auprès de la plateforme dans les délais impartis, conservation des preuves. Méfiez-vous des clauses qui l’exonèrent de toute responsabilité, y compris pour ses propres fautes ou celles de ses sous-traitants (équipes de ménage, artisans). À l’inverse, une clause qui ferait peser sur elle tout dommage causé par un voyageur serait irréaliste et rarement acceptée. L’équilibre consiste à la rendre responsable de ce qu’elle contrôle : la qualité de ses interventions, la garde des clés et la rapidité de sa réaction.
Assurances du bien et assurance de la conciergerie
Deux couvertures doivent s’articuler. La vôtre, d’abord : un contrat propriétaire non occupant ou une multirisque explicitement adaptée à la location de courte durée, de nombreux contrats habitation excluant ou limitant l’activité locative. Celle de la conciergerie, ensuite : une responsabilité civile professionnelle couvrant les dommages causés pendant ses interventions, dont le contrat exige l’attestation chaque année. Les garanties proposées aux hôtes par les plateformes ont leurs propres conditions et plafonds : elles complètent ces assurances sans les remplacer. Le contrat prévoit enfin la procédure en cas de sinistre (qui prévient l’assureur, dans quel délai, avec quelles pièces). Pour une maison qui abrite des œuvres ou du mobilier de créateur, leur déclaration à votre assureur vous revient, et leur mise à l’abri se décide avant le premier séjour.
- Le numéro de carte professionnelle (T ou G) si la conciergerie loue ou encaisse pour vous.
- L’attestation de garantie financière lorsque des fonds transitent par elle.
- L’attestation de responsabilité civile professionnelle de l’année en cours.
- La grille tarifaire complète des prestations facturées hors commission.
Reporting, propriété des données et accès
Le contrat fixe la fréquence et le contenu du reporting : réservations, revenus, commissions et frais, état du bien, incidents, avis reçus. Il règle aussi la propriété de ce qui est créé pendant la collaboration. Les photos professionnelles que vous avez payées vous appartiennent-elles ? L’annonce est-elle publiée sur votre compte, avec un accès délégué à la conciergerie, ou sur le compte de celle-ci ? La seconde option complique la sortie, puisque l’historique et les avis restent attachés au compte qui les porte. Côté voyageurs, la conciergerie traite des données personnelles (identité, coordonnées, échanges) : le texte doit préciser qui en est responsable au sens du RGPD et combien de temps elles sont conservées. Codes d’accès, alarme, domotique et serrures connectées doivent enfin pouvoir être réinitialisés à votre demande.
Résiliation du contrat de conciergerie : durée, préavis et sortie
La sortie se prépare à l’entrée. Un propriétaire peut vouloir changer de conciergerie pour bien des raisons (service décevant, vente du bien, reprise en direct, nouvelle stratégie), et la conciergerie elle-même peut souhaiter mettre fin à la collaboration. Les clauses de résiliation du contrat de conciergerie organisent ce moment en trois temps : la durée pendant laquelle chacun est engagé, le préavis et ses conditions, puis la restitution de tout ce que la conciergerie détient pour votre compte. Elles méritent la même attention que la commission, car un préavis long qui court en pleine saison ou des annonces bloquées sur un compte tiers coûtent souvent davantage qu’un point de pourcentage. La règle est simple : chaque obligation de sortie doit être datée, vérifiable et assortie d’un délai.
Durée initiale et reconduction tacite
Les contrats de conciergerie sont souvent conclus pour un an renouvelable par tacite reconduction, parfois pour une durée plus longue lorsque la conciergerie a engagé des frais de mise en service. Une période initiale ferme se comprend dans ce cas, mais elle doit rester proportionnée, et la clause doit faire apparaître clairement la date limite pour dénoncer le renouvellement. Lorsque le propriétaire contracte en qualité de consommateur, le code de la consommation (art. L215-1) impose au prestataire de l’informer par écrit, au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant cette date, de sa faculté de ne pas reconduire ; la situation d’un loueur en meublé au regard de ce texte mérite d’être examinée avec un juriste. Dans tous les cas, notez la date de dénonciation dans votre agenda dès la signature.
Préavis, manquements et réservations en cours
Le préavis se fixe en mois et se déclenche par un écrit identifiable (lettre recommandée, courriel avec accusé de réception). Une bonne clause distingue la résiliation pour convenance, soumise au préavis, de la résiliation pour manquement grave (absence de reversement, défaut d’assurance, perte de la carte professionnelle, incidents répétés), qui doit pouvoir intervenir plus vite après une mise en demeure restée sans effet. Elle règle aussi le sort des réservations confirmées : sont-elles honorées par la conciergerie sortante, transférées à la suivante ou reprises par vous, et la commission reste-t-elle due sur les séjours postérieurs à la fin du contrat ? Prévoyez enfin le remboursement au prorata des forfaits payés d’avance. Ces détails évitent qu’un voyageur arrive devant une maison que plus personne ne prépare.
Restitution des annonces, des clés et des documents
La dernière clause organise la remise de tout ce qui vous appartient, dans un délai précis : jeux de clés, badges et télécommandes, codes réinitialisés, inventaire à jour, carnet d’entretien et coordonnées des artisans, photos de l’annonce, historique des réservations et des sommes perçues, solde éventuel des fonds détenus. Si l’annonce a été créée sur votre compte de plateforme, il suffit de retirer l’accès de la conciergerie. Si elle l’a été sur son compte, le contrat doit dire ce qu’elle en fait, sachant que le transfert d’une annonce et de ses avis dépend des règles de chaque plateforme. C’est pourquoi l’option la plus sûre, pour un bien de prestige, consiste à garder la propriété du compte dès le départ et à ne déléguer que l’accès.
Questions fréquentes sur le contrat de conciergerie
Qui rédige le contrat de conciergerie ?
La conciergerie propose en général son modèle, que vous pouvez faire amender avant de signer, notamment sur la base de commission, le seuil de dépense et la sortie. Pour un bien de grande valeur, une relecture par votre avocat reste prudente.
Une conciergerie peut-elle encaisser mes loyers sans carte G ?
Non. Selon la loi Hoguet, seul le titulaire d’une carte G (ou un syndic) peut détenir des fonds pour un propriétaire. Sans carte, les plateformes vous paient directement et la conciergerie facture ses honoraires.
Que faire si le contrat ne prévoit rien sur la sortie ?
Faites-le compléter avant la signature : préavis, réservations en cours, restitution des accès. Après coup, chaque point se négocie au moment où les intérêts divergent.
Nos guides aident les propriétaires de biens haut de gamme à comprendre la location de courte durée : réglementation, fiscalité, choix et pilotage d’une conciergerie. Ils ont une valeur informative et ne remplacent pas le conseil d’un professionnel du droit ou de la fiscalité.